זכות קדימה במקרקעין משותפים
מאת: עו"ד עינת גלוסר
האם בעל זכויות במקרקעין משותפים, קרי, מקרקעין שהם של כמה בעלים, ואין לשום שותף חלק מסויים בהם, רשאי לנהוג מנהג בעלים, למכור את חלקו במקרקעין המשותפים למי שהוא רוצה, או לעשות בחלקו עיסקה אחרת, בלי הסכמת יתר השותפים ?
בהתאם לסעיף 34 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "החוק"), כל שותף רשאי להעביר את חלקו במקרקעין המשותפים, או לעשות בחלקו עיסקה אחרת, בלי הסכמת יתר השותפים, למעט במקרה בו השותפים חתמו על הסכם שיתוף (קרי הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין), בגדרו תניה השוללת או מגבילה זכות כאמור, אשר תוקפה אינו עולה על חמש שנים.
ואולם, וכפי שיובהר דלהלן, דין שונה חל כאשר מדובר במקרקעין שעברו בירושה, בין על פי דין ובין על פי צוואה, ליורשים אחדים במשותף, או מקרקעין שהם בבעלות משותפת של בני זוג.
זכות קדימה בין יורשים:
סעיף 100 לחוק קובע כי מקרקעין שהם משק חקלאי כמשמעותו בסעיף 114 לחוק הירושה, תשכ"ה - 1965, והם עברו בירושה, בין על פי דין ובין על פי צוואה, ליורשים אחדים במשותף, לא יהיה יורש זכאי להעביר חלקו בהם אלא אם הציע אותו תחילה ליורש בעל זכות הקדימה.
בשנתיים הראשונות לאחר מתן צו הירושה או צו אישור הצוואה, יראו כל יורש כבעל זכות קדימה לגבי חלקו של יורש אחר ומכאן ואילך, יראו כבעל זכות קדימה רק יורש שרשם תוך השנתיים הראשונות זכות קדימה לעצמו לגבי חלקו של יורש אחר.
זכות קדימה בין בני זוג:
סעיף 101 לחוק קובע כי מקרקעין שהם בבעלות משותפת של בני זוג, והם משק חקלאי או בית עסק המתנהלים על ידיהם במשותף או דירה המשמשת להם מגורים, לא יהיה בן זוג זכאי להעביר חלקו לאחר אלא אם הציע אותו תחילה לבן זוגו.
זכות קדימה במקרקעין מהי
זכות קדימה, משמע, זכות ראשונים לקנות זכות במקרקעין מבעל המקרקעין המעונין למכרם לאחר. בעל המקרקעין לא יהיה זכאי להעביר את הזכויות במקרקעין לאחר, אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה. זכות כאמור יכולה להינתן מכח הדין, כמפורט דלעיל, או מכח הסכם.
סעיף 102 לחוק, קובע את המנגנון לרכישה על פי זכות קדימה:
ההצעה לבעל זכות קדימה, מבעל הזכויות במקרקעין, תהיה בכתב, תישלח בדואר רשום ותציין את המחיר הנדרש בעד המקרקעין המוצעים. העתק מהצעה כאמור תישלח לרשם המקרקעין.
תוך שלושים יום מיום קבלת ההצעה רשאי בעל זכות הקדימה לשלם את המחיר הנדרש, בצירוף כל מס או תשלום חובה אחר המגיע ממנו בקשר לרכישה, או להפקידם בידי רשם המקרקעין, ומשעשה כן, יראו את הצדדים כאילו נעשה ביניהם הסכם להעברת המקרקעין במחיר הנקוב בהצעה.
בעל זכות קדימה שלא שילם או הפקיד את הסכומים האמורים, תוך המועד הקבוע, רואים אותו, בתום המועד האמור, כמי שסירב לרכוש את המקרקעין.
אם וככל שיש שני בעלי זכות קדימה או יותר, תישלח ההצעה לכולם. הסכימו כולם או אחדים מהם לרכוש את המקרקעין המוצעים, ינהגו כפי המנגנון לרכישה על פי זכות קדימה, וזאת, לפי חלקו של כל אחד מהם בזכות הקדימה. אם אחד מבעלי זכות הקדימה סירב לרכוש, יעמוד חלקו לזכותם של יתר בעלי זכות הקדימה.
אם בעל זכות הקדימה יסרב לרכוש את המקרקעין המוצעים לו במחיר הנדרש, יהיה בעל המקרקעין רשאי, תוך שישה חודשים מיום הסירוב, להעבירם לאחר כרצונו, ובלבד שלא יעבירם לאחר במחיר נמוך מהמחיר שצויין בהצעה. זכות הקדימה תתבטל אם בעל המקרקעין העביר את המקרקעין תוך שישה חודשים כאמור, ואם לא העבירם תוך התקופה האמורה, לא יהיה רשאי להעבירם, אלא לאחר שהציעם שוב, לבעל זכות הקדימה.
אי תחולת זכות קדימה על העברה ללא תמורה
החובה להציע מקרקעין לבעל זכות קדימה, לא תחול על העברה ללא תמורה, ואולם, זכות הקדימה לא תתבטל וזו תחול לגבי מי שרכש את המקרקעין ללא תמורה.
___________________________________________________________________
האמור דלעיל מהווה מאמר כללי ואין בתוכנו ו/או בכל חלק ממנו משום המלצה ו/או חוו"ד משפטית ו/או ייעוץ משפטי מכל סוג שהוא והמסתמך על המידע ו/או עושה בו שימוש, עושה זאת באחריותו בלבד.
עו"ד עינת גלוסר adveinat@bezeqint.net
